按揭壓力測試全解析：如何計算及提高通過機會

壓力測試是香港按揭申請的重要關卡，許多準買家因未能通過壓力測試而無法獲批足夠的貸款額。本文將詳細解釋壓力測試的運作原理、計算方法，以及如何提高通過機會。

什麼是按揭壓力測試？

按揭壓力測試是香港金融管理局於2010年引入的風險管理措施。這項測試要求銀行在審批按揭時，假設利率上升3厘，評估借款人在該情況下是否仍有足夠的還款能力。目的是確保借款人即使在利率大幅上升時，仍能應付供款，減低銀行體系的風險。

壓力測試的兩個標準

壓力測試包含兩個必須同時符合的標準：

標準一：現行利率測試

以現行按揭利率計算，每月供款不能超過月入的50%。這確保借款人在正常情況下有足夠的財務彈性。

標準二：加息測試

假設利率上升3厘（即加3%），每月供款不能超過月入的60%。這確保借款人即使在加息環境下仍能應付供款。

壓力測試計算示例

讓我們用一個具體例子說明壓力測試的計算：

假設您申請$500萬按揭，利率3.875%，年期30年：

• 每月供款約為$23,500
• 根據標準一（供款不超過月入50%），最低月入要求為$47,000
• 加息3厘後（利率6.875%），每月供款約為$32,800
• 根據標準二（供款不超過月入60%），最低月入要求為$54,700

由於標準二的要求較高，您的實際最低月入要求為$54,700。

想知道自己需要多少入息才能通過壓力測試？使用我們的按揭計算機，輸入貸款金額和利率，即可自動計算壓力測試結果和最低入息要求。

影響壓力測試結果的因素

貸款金額

貸款金額越高，每月供款越多，需要的入息也越高。減少貸款金額（增加首期）可以降低入息要求。

按揭利率

選擇較低利率的按揭計劃可以降低現行供款，但壓力測試仍會加3厘計算。

還款年期

延長還款年期可以降低每月供款，從而降低入息要求。但要注意，年期受借款人年齡和物業樓齡限制。

其他債務

如果您有其他貸款（如車貸、私人貸款、信用卡結欠），銀行會將這些還款也計入供款比率，增加通過壓力測試的難度。

提高通過壓力測試機會的策略

1. 增加首期

增加首期可以減少貸款金額，從而降低每月供款和入息要求。如果能從親友借款或動用其他儲蓄增加首期，可能有助通過壓力測試。

2. 選擇較長還款年期

延長還款年期可以攤薄每月供款。例如，將年期從25年延長至30年，每月供款可減少約10%。

3. 清還其他債務

在申請按揭前清還信用卡結欠和其他貸款，可以減少總債務負擔，提高可獲批的貸款額。

4. 增加收入證明

除了基本薪金，花紅、佣金、租金收入等也可能被銀行接納為入息。確保向銀行提供完整的收入證明。

5. 加入擔保人

如果個人收入不足以通過壓力測試，可以考慮加入擔保人（如父母、配偶）。擔保人的收入可以合併計算，提高可獲批的貸款額。

6. 選擇較便宜的物業

如果以上方法仍無法通過壓力測試，可能需要降低預算，選擇較便宜的物業。

特殊情況豁免

在某些情況下，銀行可能會放寬壓力測試要求：

• 首次置業且申請高成數按揭保險的借款人，壓力測試上限可由60%放寬至65%
• 部分銀行對收入穩定的專業人士（如醫生、律師）可能有較寬鬆的審批標準

不過，這些豁免並非普遍適用，建議向銀行查詢具體條件。

使用按揭計算機評估

我們的按揭計算機會自動進行壓力測試計算，顯示：

• 現行利率下的每月供款
• 加息3厘後的壓力測試供款
• 根據標準一計算的最低入息要求
• 根據標準二計算的最低入息要求

透過調整不同參數，您可以找出符合自己入息水平的貸款金額和還款年期。

總結

壓力測試是按揭申請的重要關卡，但並非不可逾越。透過合理的財務規劃和策略調整，許多準買家都能成功通過測試。關鍵是提前了解自己的負擔能力，使用按揭計算機做好規劃，並在需要時採取適當的措施提高通過機會。