按揭攻略

2026年首次置業完全攻略：從睇樓到收樓的全程指南

2026年1月閱讀時間：8分鐘

在香港這個全球房價最高的城市之一，首次置業對許多年輕人來說既是夢想也是挑戰。本文將為您詳細解析2026年首次置業的每個關鍵步驟，從確定預算到最終收樓，助您順利踏上業主之路。

第一步：評估自己的負擔能力

首次置業最重要的第一步是了解自己能負擔多少。這不僅關乎您的儲蓄和收入，還涉及銀行的審批標準。在香港，銀行會透過壓力測試評估您的還款能力，這是決定您能借多少錢的關鍵因素。

壓力測試的標準是：以現行利率計算，每月供款不超過月入的50%；以加息3厘後計算，供款不超過月入的60%。舉例來說，如果您月入$50,000，以現行利率計算最高可負擔的每月供款約為$25,000；但壓力測試下，您的供款上限約為$30,000（月入60%）。

建議使用我們的免費按揭計算機，輸入不同的物業價格和首期比例，即可了解相應的每月供款和最低入息要求。這能幫助您在睇樓前就確定合適的預算範圍。

首期是置業的最大門檻之一。根據現行金管局規定，首次置業人士可透過按揭保險計劃申請高成數按揭：$1,000萬以下物業最高可做90%按揭（即10%首期）；$1,000萬至$1,125萬物業最高80-90%按揭；$1,125萬至$1,920萬物業最高80%按揭。

除了首期，您還需要預留以下開支：印花稅（首置人士可享較低稅率）、律師費（約$10,000-$20,000）、代理佣金（通常是樓價的1%）、裝修費用、以及搬遷和添置傢俱的預算。建議在首期之外額外預留樓價5-10%作為周轉資金。

香港首次置業人士可享有多項優惠政策。首先是印花稅優惠：首置人士購買任何價值的住宅物業，只需按第二標準稅率繳付從價印花稅，而非買家印花稅（BSD）和雙倍印花稅（DSD）。以$800萬物業為例，首置人士只需繳付約$30萬印花稅，而非首置人士則需繳付約$120萬。

其次是高成數按揭優惠：透過按揭保險計劃，首置人士可申請最高90%按揭，大大減輕首期負擔。不過，按揭保險需要繳付保費，保費金額視乎按揭成數和還款年期而定，可選擇一次過支付或加入貸款額分期繳付。

選擇物業時需要考慮多個因素：地區、交通、配套設施、樓齡、單位間隔、景觀等。對於首置人士，建議優先考慮交通便利、生活配套完善的地區，因為這些因素不僅影響生活質素，也關係到物業的保值和升值潛力。

樓齡是另一個重要考慮。較新的物業通常維修成本較低，但價格較高；舊樓價格較低，但可能需要預留更多維修預算。此外，樓齡也會影響銀行批核的按揭年期：大部分銀行採用「75減樓齡」或「70減樓齡」原則計算最長按揭年期。

睇樓時應該帶備以下工具：捲尺（量度單位實際面積）、手機或相機（記錄單位狀況）、指南針（確認座向）、筆記本（記錄重點）。睇樓時要注意單位的採光、通風、漏水痕跡、牆身裂縫等問題。

建議在不同時段睇樓：白天睇採光，黃昏睇西斜問題，晚上睇噪音情況。如果可能的話，也可以向鄰居了解大廈的管理狀況和居住環境。

確定心儀物業後，下一步是申請按揭。建議向多間銀行申請，比較不同銀行的利率、現金回贈和其他優惠。現時香港按揭主要分為H按（與HIBOR掛鈎）和P按（與最優惠利率掛鈎），各有優缺點。

申請按揭需要準備以下文件：身份證明文件、收入證明（糧單、稅單、僱主證明信）、銀行月結單、臨時買賣合約等。如果是自僱人士，還需要提供公司財務報表和稅單。建議在簽署臨約前先向銀行查詢按揭批核的可能性，避免因按揭問題導致撻訂。

買賣過程通常分為兩個階段：首先簽署臨時買賣合約並繳付細訂（通常是樓價的3-5%），然後在14天內簽署正式買賣合約並繳付大訂（補足至樓價的10%）。簽約時務必仔細閱讀合約條款，如有疑問應諮詢律師。

正式買賣合約會列明成交日期、付款安排、物業狀況等重要條款。一般成交期為簽署正式合約後60-90天，期間銀行會安排物業估價和審批按揭。

成交當日，律師會代表雙方完成所有法律程序。您需要繳付樓價餘額（通過銀行放款和首期）、印花稅和律師費。完成後，您將收到鎖匙和業權文件。

收樓前建議進行詳細驗收，檢查單位是否與合約描述一致、有否損壞或遺漏物品。如發現問題，應即時向賣方或發展商反映，要求修繕或賠償。

首次置業是人生重大決定，需要充分準備和審慎考慮。以下是幾個關鍵建議：

祝您置業順利，早日成為業主！如需計算按揭供款，歡迎使用我們的免費按揭計算機。