按揭保險懶人包：保費計算、申請條件與注意事項

按揭保險讓首置人士可以較低首期上車，但究竟什麼情況需要購買？保費如何計算？本文將為您詳細解答按揭保險的各種疑問。

什麼是按揭保險？

按揭保險是由香港按揭證券公司（HKMC）提供的一項保險計劃。當借款人需要承造超過金管局規定上限（一般為60%）的按揭成數時，必須購買按揭保險。按揭保險的作用是為銀行提供保障，萬一借款人無法還款，保險公司會向銀行賠償超出正常按揭成數的貸款損失。

對於借款人來說，按揭保險的好處是可以用較低首期購入物業。例如，購買$800萬物業時，無按揭保險最多只能借$640萬（80%），需要$160萬首期；有按揭保險則可借$720萬（90%），首期降至$80萬。

按揭保險的申請條件

物業要求

• 必須為已落成住宅物業
• 物業用途為自住（非收租或投資）
• 不適用於工商物業、車位、村屋等

借款人要求

• 申請人為香港永久性居民
• 固定受薪人士（自僱人士有較嚴格審批）
• 必須通過銀行的壓力測試（首置可放寬至65%）
• 申請時沒有其他按揭貸款在身

物業價值上限

不同按揭成數的物業價值上限如下：

• 90%按揭：物業價值$1,000萬或以下
• 80-90%按揭：物業價值$1,000萬至$1,125萬
• 80%按揭：物業價值$1,125萬至$1,920萬

按揭保費如何計算？

按揭保費以貸款金額的百分比計算，視乎按揭成數和還款年期而定：

一般保費率（參考）

• 70%按揭、30年期：約貸款額的1.32%
• 80%按揭、30年期：約貸款額的2.15%
• 85%按揭、30年期：約貸款額的2.83%
• 90%按揭、30年期：約貸款額的4.35%

保費計算示例

假設購買$800萬物業，申請90%按揭（貸款$720萬），30年期：

• 保費率：約4.35%
• 保費金額：$720萬 × 4.35% = $313,200

保費繳付方式

按揭保費有兩種繳付方式：

• 一次過支付：在成交時繳付全數保費
• 加入貸款額：將保費加入貸款額分期繳付（會增加每月供款和總利息支出）

按揭保險值得購買嗎？

優點

• 大幅降低首期要求，更快上車
• 保留更多流動資金作其他用途
• 首置人士可享較寬鬆的壓力測試要求

缺點

• 需要額外支付保費（可達數十萬元）
• 貸款金額較高，每月供款和總利息支出增加
• 申請和審批時間可能較長

是否值得？

這取決於您的財務狀況和置業需求。如果首期資金有限，但有穩定收入能夠應付較高供款，按揭保險可以幫助您更快實現置業夢想。但如果您有足夠首期，則未必需要購買按揭保險，可以節省保費開支。

申請流程

1. 向銀行提交按揭申請，表明需要高成數按揭
2. 銀行進行初步審批，確認符合資格
3. 銀行將申請轉介至香港按揭證券公司
4. 按揭證券公司進行審批（約需2-3星期）
5. 獲批後，在成交時繳付保費或加入貸款額

注意事項

• 按揭保險只保障銀行，不保障借款人
• 如果斷供，借款人仍需承擔全部還款責任
• 提前還款可能可以申請退回部分保費（視乎條款）
• 轉按時可能需要重新申請和繳付保費

計算您的按揭成本

在決定是否購買按揭保險前，建議使用我們的按揭計算機比較不同方案：

• 高成數按揭（需保險）的每月供款和總成本
• 較低成數按揭（無需保險）的每月供款和總成本
• 壓力測試下的最低入息要求

透過比較，您可以找出最適合自己財務狀況的方案。

總結

按揭保險是首置人士上車的重要工具，但需要額外支付保費。在決定是否購買前，應仔細計算總成本，評估自己的還款能力。建議使用按揭計算機進行計算，並諮詢銀行了解具體條款。