按揭成數全攻略：金管局最新指引與首期計算
按揭成數是決定您需要準備多少首期的關鍵因素。在香港，金融管理局對不同價值物業的按揭成數有嚴格規定。本文將詳細解釋按揭成數的概念、最新規定和計算方法。
什麼是按揭成數？
按揭成數（Loan-to-Value Ratio，簡稱LTV）是指銀行按揭貸款金額佔物業價值的百分比。例如，購買$1,000萬物業並獲批$700萬按揭，按揭成數就是70%。相應地，您需要支付30%首期，即$300萬。
按揭成數越高，首期越低，但這也意味著借貸金額較大，每月供款和總利息支出也會相應增加。金管局設定按揭成數上限是為了控制銀行體系風險和保護借款人。
金管局最新按揭成數規定
自用住宅物業
根據金管局最新指引，自用住宅物業的按揭成數上限如下：
- $1,500萬以下：最高80%按揭（20%首期）
- $1,500萬至$3,000萬：最高70%按揭（30%首期）
- $3,000萬以上：最高60%按揭（40%首期）
非自用物業
如果物業並非自住（如收租或投資用途），按揭成數上限會進一步下調：
- 一般最高只能承造50%至60%按揭
- 部分銀行可能有更嚴格的限制
已有按揭物業的借款人
如果借款人已有其他按揭貸款在身，新申請的按揭成數上限會再下調10個百分點。例如，$1,500萬以下物業的上限由80%降至70%。
高成數按揭：按揭保險計劃
如需承造超過60%按揭成數，必須購買按揭保險。透過香港按揭證券公司的按揭保險計劃，首置人士可申請更高成數按揭：
- $1,000萬以下：最高90%按揭（10%首期）
- $1,000萬至$1,125萬：最高80-90%按揭
- $1,125萬至$1,920萬：最高80%按揭
按揭保險的保費視乎按揭成數和還款年期而定，一般介乎貸款額的1.15%至5.04%。保費可選擇一次過支付或加入貸款額分期繳付。
首期計算示例
以下是不同物業價值所需首期的計算示例：
例一：$800萬物業（首置，自用）
- 無按揭保險：最高80%按揭，首期$160萬
- 有按揭保險：最高90%按揭，首期$80萬
例二：$1,200萬物業（首置，自用）
- 無按揭保險：最高80%按揭，首期$240萬
- 有按揭保險：貸款上限$960萬（80%），首期$240萬
例三：$2,000萬物業（自用）
- 最高70%按揭，首期$600萬
- 不適用於高成數按揭保險計劃
影響按揭成數的其他因素
物業類型
某些類型的物業可能有較低的按揭成數上限：
- 村屋、唐樓：部分銀行可能只批出較低成數
- 工商物業：一般最高50-60%
- 車位：通常最高40-50%
物業估值
銀行會對物業進行估值，按揭成數以銀行估值或買入價較低者為準。如果銀行估值低於買入價，實際可借金額會減少。
借款人狀況
借款人的信貸紀錄、收入穩定性等因素也可能影響獲批的按揭成數。
如何計算首期需求
計算首期時，除了按揭成數規定外，還需考慮其他開支：
- 首期：樓價 × (100% - 按揭成數)
- 印花稅：視乎樓價和買家身份而定
- 律師費：約$10,000-$20,000
- 代理佣金：通常是樓價的1%
- 按揭保費：如適用
建議在首期基礎上額外預留樓價5-10%作為周轉資金。
使用按揭計算機規劃
我們的按揭計算機會根據您輸入的物業價值和首期金額，自動計算按揭成數和貸款金額。透過調整不同參數，您可以找出最適合自己財務狀況的方案。
總結
按揭成數直接影響您需要準備的首期金額。了解金管局的規定和按揭保險計劃的條件，可以幫助您更好地規劃置業資金。記住，首期越高，貸款金額越低，每月供款和利息負擔也會相應減少。建議使用按揭計算機評估不同方案，找出最適合自己的置業計劃。