轉按全攻略：何時轉按最划算？手續費用與注意事項

轉按是指將現有按揭由一間銀行轉移至另一間銀行。透過轉按，業主可能獲得更優惠的利率或現金回贈。但轉按涉及成本和手續，是否划算需要仔細計算。

什麼是轉按？

轉按（Refinancing）是指借款人將現有的按揭貸款從一間銀行轉移至另一間銀行。新銀行會清還舊銀行的貸款餘額，借款人則按新銀行的條款繼續供款。轉按的主要目的通常是獲取更優惠的利率、現金回贈，或套現物業升值部分。

轉按的好處

1. 享受更低利率

如果您的現有按揭利率較高，轉按至提供較低利率的銀行可以節省利息支出。即使利率差異只有0.1%至0.2%，長期累積下來也是可觀的金額。

2. 獲取現金回贈

銀行為爭取客戶，通常會提供轉按現金回贈，一般介乎貸款額的1%至2%。以$500萬按揭計算，回贈可達$50,000至$100,000。

3. 套現物業升值

如果物業已升值，轉按時可以重新估價，按較高的市值承造按揭，套取差額作其他用途（如裝修、投資等）。

4. 改變按揭計劃

轉按時可以選擇不同的按揭計劃（如由P按轉H按），或調整還款年期。

轉按的成本

1. 律師費

轉按需要聘請律師處理法律文件，費用約$5,000至$15,000。部分銀行會提供律師費資助。

2. 估價費

銀行會對物業進行估價，費用約$500至$2,000，部分銀行會豁免。

3. 舊銀行罰息

如果仍在「罰息期」內轉按，需要向舊銀行繳付罰息，通常是貸款餘額的1%至2%。罰息期一般為按揭開始後的2至3年。

4. 舊銀行回贈退還

如果仍在「回贈鎖定期」內，可能需要退還部分或全部現金回贈。

何時轉按最划算？

最佳時機

• 罰息期過後：避免繳付罰息，淨賺新銀行回贈
• 利率環境變化：市場利率下降，新銀行提供更優惠條款
• 物業升值：可以套現升值部分
• 財務狀況改善：可能獲得更佳利率優惠

不宜轉按的情況

• 仍在罰息期內，罰息金額高於轉按收益
• 按揭餘額較低，回贈金額不足以抵消成本
• 信貸狀況轉差，可能無法獲批更優條款

轉按成本效益計算

假設您的按揭餘額為$400萬，現時利率為4%，計劃轉按至利率3.5%的銀行：

• 新銀行回贈：$400萬 × 1.5% = $60,000
• 律師費：約$8,000（假設銀行資助$5,000）
• 年省利息：約$400萬 × 0.5% = $20,000
• 淨收益：$60,000 - $8,000 + $20,000 = $72,000

這個簡化計算顯示，轉按在第一年就可節省/獲得約$72,000，之後每年還可節省約$20,000利息。

轉按流程

1. 比較銀行條款：了解各銀行的利率、回贈和其他優惠
2. 確認罰息期狀態：向現有銀行查詢是否仍在罰息期
3. 提交轉按申請：向新銀行提交申請和所需文件
4. 物業估價和審批：新銀行進行估價和信貸審批
5. 律師處理文件：簽署法律文件，辦理贖樓和新按揭手續
6. 完成轉按：新銀行清還舊銀行貸款，開始新按揭

整個流程約需4至6星期。

轉按注意事項

• 比較淨收益而非單看回贈金額
• 留意新銀行的罰息期和回贈鎖定期條款
• 考慮長遠利息節省，而非只看即時回贈
• 轉按可能影響其他理財產品（如按揭掛鈎存款戶口）
• 套現轉按需要通過壓力測試

使用按揭計算機評估

轉按前，建議使用我們的按揭計算機計算：

• 現有利率和新利率下的每月供款差異
• 不同年期的總利息節省
• 套現金額對供款的影響

總結

轉按可以帶來可觀的財務收益，但需要仔細計算成本效益。最佳策略是在罰息期過後進行轉按，並比較多間銀行的條款。使用按揭計算機評估不同方案，找出最適合自己的選擇。