提早還款定拉長年期？5大按揭供款策略比較分析

按揭供款是長達數十年的財務承諾。選擇正確的供款策略，可以節省大量利息支出，同時確保生活質素不受影響。本文將分析5種常見的按揭供款策略。

策略一：最長年期、最低供款

這是最保守的策略，選擇最長的還款年期（通常30年），以降低每月供款金額。

優點

• 每月供款最低，現金流壓力最小
• 保留較多流動資金應急或投資
• 更容易通過銀行壓力測試

缺點

• 總利息支出最高
• 還清按揭的時間最長

適合人群

收入不穩定、剛開始工作、或希望保留資金作其他投資的人士。

策略二：縮短年期、提高供款

選擇較短的還款年期（如15-20年），雖然每月供款較高，但可大幅減少總利息支出。

優點

• 總利息支出大幅減少
• 更快還清按揭，提早成為無債業主
• 物業權益累積更快

缺點

• 每月供款壓力較大
• 流動資金減少
• 需要較高入息才能通過壓力測試

數據比較

以$500萬按揭、4%利率為例：

• 30年期：每月供款$23,870，總利息$360萬
• 20年期：每月供款$30,300，總利息$227萬
• 節省利息：約$133萬

策略三：定期額外還款

選擇較長年期，但定期（如每年）額外還款一筆本金。這結合了策略一和二的優點。

優點

• 基本供款較低，壓力較小
• 有餘錢時額外還款，減少利息
• 靈活度高，可根據財務狀況調整

缺點

• 需要自律，定期執行額外還款
• 部分銀行可能收取提早還款手續費

實例

$500萬按揭、30年期、4%利率。如每年額外還款$10萬，可縮短還款期約10年，節省利息約$100萬。

策略四：善用高息存款戶口

部分銀行提供按揭掛鈎高息存款戶口（Mortgage Link），存款可享與按揭利率相同的存款利息，等同抵消部分利息支出。

優點

• 存款享高息回報
• 保持資金流動性
• 實際節省利息支出

缺點

• 存款上限通常為貸款餘額的50-60%
• 需要有足夠存款才能發揮效果

運作方式

假設按揭利率4%，存款$100萬於掛鈎戶口，每年可獲$40,000利息收入，等同減少$40,000利息支出。

策略五：定期轉按套現金回贈

罰息期過後定期轉按，獲取銀行現金回贈和更優惠利率。

優點

• 獲取現金回贈（通常1-2%貸款額）
• 有機會獲得更低利率
• 適合喜歡「套利」的精明業主

缺點

• 涉及律師費等成本
• 需要時間和精力比較銀行條款
• 頻繁轉按可能影響信貸評分

如何選擇適合的策略？

選擇策略時應考慮以下因素：

• 收入穩定性：收入穩定者可選擇較高供款策略
• 財務目標：希望盡快還清按揭還是保持現金流
• 風險承受能力：是否能承受供款壓力
• 其他投資機會：如有更高回報的投資，可能選擇保留資金

使用按揭計算機比較

不同策略對供款和利息的影響可以很大。建議使用我們的按揭計算機，輸入不同年期和貸款金額，比較各種方案的每月供款和總利息支出，找出最適合自己的策略。

總結

沒有一種策略適合所有人。最重要是根據自己的財務狀況和目標，選擇平衡供款壓力和利息節省的方案。使用按揭計算機做好規劃，確保置業決定符合長遠財務目標。