香港按揭計算機 2026

按揭計算機是一個免費的線上財務工具，專門幫助香港置業人士快速計算按揭貸款的各項數據。透過輸入物業價值、首期付款、按揭利率和還款年期，您可以即時獲得每月供款金額、總還款額、總利息支出等重要資訊。

使用按揭計算機的主要好處包括：一、在睇樓前先了解自己的負擔能力；二、比較不同貸款方案的成本差異；三、評估能否通過銀行的壓力測試；四、規劃長遠的家庭財務預算。我們的計算器還提供詳細的還款時間表，讓您清楚看到每年還款中本金與利息的比例變化。

香港按揭最長還款年期為30年，這是銀行普遍接受的最長期限。然而，實際可批核的年期會受到兩個主要因素影響：借款人年齡和物業樓齡。

大部分銀行採用「75減」或「70減」原則，即借款人年齡加還款年期不能超過75歲或70歲。例如，如果您現年45歲，銀行採用「75減」，則最長可批核30年；但若銀行採用「70減」，則最長只能批核25年。

選擇年期時需要權衡：較長年期意味著每月供款較低，但總利息支出較高；較短年期則相反。建議使用我們的按揭計算機比較不同年期的供款差異，找出最適合您財務狀況的方案。

HIBOR（Hong Kong Interbank Offered Rate，香港銀行同業拆息）是銀行之間短期借貸的利率，由香港銀行公會每日公佈。這個利率會隨市場資金供求變動，波動較為頻繁。Prime Rate（最優惠利率）則是銀行向最優質客戶提供的基準貸款利率，由各銀行自行釐定，變動相對較少。

H按（HIBOR按揭）以HIBOR為基準加上銀行的利潤率計算，例如「H+1.3%」。由於HIBOR會波動，H按的每月供款也可能變化。不過，H按通常設有「封頂息率」（Cap Rate），確保利率不會超過某個上限。

P按（Prime按揭）以最優惠利率為基準減去折扣計算，例如「P-2.25%」。由於Prime Rate較少變動，P按的供款相對穩定，適合追求確定性的借款人。

近年香港利率環境下，H按通常較P按便宜，但需要承受利率波動風險。建議根據個人風險承受能力和財務狀況選擇適合的計劃。

按揭壓力測試是香港金融管理局於2010年引入的風險管理措施，目的是確保借款人即使在利率上升的情況下仍有足夠還款能力。銀行在審批按揭時必須進行這項測試。

壓力測試有兩個標準：第一，以現行按揭利率計算，每月供款不能超過月入的50%；第二，假設利率上升3厘（即加3%），每月供款不能超過月入的60%。兩個標準都必須符合才能通過測試。

例如，如果您申請的按揭在現行利率下每月供款為$25,000，您需要至少$50,000月入才符合第一個標準。同時，壓力測試下供款可能升至$35,000，您需要至少$58,333月入才符合第二個標準。因此，您的實際最低入息要求是$58,333。

我們的按揭計算機會自動計算壓力測試結果和最低入息要求，幫助您提前評估申請成功率。

香港首次置業人士可享有多項優惠。首先是從價印花稅優惠：首置人士購買任何價值的住宅物業，只需按較低的第二標準稅率繳付印花稅，而非買家印花稅（BSD）和雙倍印花稅（DSD）。

其次是按揭成數優惠：透過香港按揭證券公司的按揭保險計劃，首置人士購買$1,000萬以下物業可申請最高90%按揭，$1,000萬至$1,125萬可申請80%至90%按揭，$1,125萬至$1,920萬可申請80%按揭。這大大減輕了首期負擔。

此外，部分銀行會為首置客戶提供額外優惠，包括較優惠的按揭利率、現金回贈、律師費資助等。建議多比較不同銀行的按揭計劃，善用我們的按揭計算機評估不同方案的總成本。

按揭成數（Loan-to-Value Ratio，簡稱LTV）是指銀行按揭貸款金額佔物業價值的百分比。例如，購買$1,000萬物業並獲批$700萬按揭，按揭成數就是70%。

香港金融管理局對按揭成數有嚴格規定，以控制銀行體系風險。現時自用住宅物業的規定如下：$1,500萬以下物業最高可承造80%按揭（透過按揭保險可達90%）；$1,500萬至$3,000萬物業最高70%按揭；$3,000萬以上物業最高60%按揭。

非自用物業（即收租或投資用途）的按揭成數上限較低，一般最高只能承造50%至60%。此外，如果借款人已有其他按揭貸款，新申請的按揭成數上限會進一步下調。